Rynek nieruchomości jest segmentem rynku kapitałowego. Charakteryzuje się go jako ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. Na rynku nieruchomości występuje nie tylko obrót prawem własności lub użytkowania wieczystego, ale także prawa dzierżawy, najmu lub ograniczone prawa do nieruchomości (prawa spółdzielcze, służebności, hipoteka).

Rynek nieruchomości można klasyfikować wg różnych cech. Biorąc za podstawę przedmiot obrotu, wyróżniamy rynek nieruchomości:

• mieszkaniowych
• komercyjnych (biurowce, hotele itp.)
• przemysłowych
• rolnych i leśnych
• specjalnego przeznaczenia (kościoły, szpitale, itp.)

Z punktu widzenia kryterium przestrzennego wyróżnić możemy: rynek lokalny, rynek regionalny, rynek krajowy, rynek międzynarodowy. Z punktu widzenia stosunków własnościowych wyróżniamy rynek najmu, związany z nabywaniem prawa najmu czy dzierżawy i rynek lokat, na którym nabywane jest prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Dynamiczny rozwój gospodarki rynkowej wpływa na liczbę sytuacji, kiedy należy określić wartość nieruchomości. Coraz częściej, w różnych okolicznościach wymagane jest udokumentowanie wartości posiadanych aktywów, w tym nieruchomości. Określenia zaś wartości nieruchomości dokonuje się w postępowaniu zwanym wycena nieruchomości. Postępowanie to rozumiane jest jako proces wyczerpujący niezbędne czynności szacowania nieruchomości i procedury konieczne w celu prawidłowego określenia wartości.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

• określenia wartości rynkowej
• określenia wartości odtworzeniowej
• ustalenia wartości katastralnej
• odrębnych przepisach

Każda nieruchomość, ze względu na swą unikatowość, wymaga indywidualnego podejścia i takiegoż odniesienia do rynku nieruchomości. Stąd też niezbędna jest wiedza zarówno o rynku nieruchomości i rynkach równoległych, jak i o samej nieruchomości.

Wiedza o rynku nieruchomości, kształtowaniu się popytu i podaży, zmienności cen w czasie pozwala na analizę trendów rynkowych.

Znajomość rynku nieruchomości pozwala na określenie cech nieruchomości wpływających na ich wartość oraz na określenie ich wag, co ma odbicie w faktycznych, wiarygodnych cenach nieruchomości.

Do podstawowych cech nieruchomości, branych pod uwagę w procesie wyceny, należą:

• lokalizacja
• funkcja w planie miejscowym
• stan zagospodarowania
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury
• stopień zużycia części składowych

Zasady wyceny nieruchomości to zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w procesach wyceny nieruchomości, zgodnie, z którymi dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Podstawowe zasady wyceny określają ustawy na czele z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady wyceny określają przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Regulacje warsztatowe i instrukcyjne w zakresie zasad wyceny zawierają standardy zawodowe.

Obowiązujące zasady wyceny nieruchomości mogą być wykorzystane jedynie do określenia wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej. Zgodnie z zasadami wyceny procedura określania wartości nieruchomości dzieli się na:

• podejścia do wyceny;
• metody wyceny;
• techniki szacowania nieruchomości.

Obowiązujące zasady wyceny nieruchomości:

PODEJSCIE POROWNAWCZE:

• metoda porównywania parami
• metoda korygowania ceny średniej
• metoda analizy statystycznej

PODEJSCIE DOCHODOWE:

• metoda inwestycyjna
• metoda zysków

PODEJSCIE KOSZTOWE:

• metoda kosztów odtworzenia
• metoda kosztów zastąpienia
• metoda kosztów likwidacji

PODEJSCIE MIESZANE:

• metoda pozostałościowa
• metoda stawki szacunkowej gruntów

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, podejście dochodowe lub mieszane wraz z przypisanymi do tych podejść metodami wyceny i technikami szacowania nieruchomości. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe wraz z przypisanymi do tego podejścia metodami wyceny i technikami szacowania.

Zasady wyceny określają również postępowanie rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość ujemną nieruchomości.

Ze względu na obecny stan rynku nieruchomości obowiązujące przepisy określiły zasady wyceny i postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach nietypowych, dla ściśle określonych celów wyceny lub innych występujących uwarunkowań.

Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie każdorazowo w operacie szacunkowym przyjętych zasad wyceny.